В предпринимательской деятельности распространена практика заключения предварительных договоров аренды коммерческих площадей в строящихся торговых комплексах. Для будущих арендодателей такие договоры имеют существенное значение, так как позволяют привлекать дополнительные денежные средства для строительства таких торговых центров и обеспечить поступление арендных платежей в будущем. Для будущих же арендаторов, такие договоры крайне не выгодны, в какой-то мере даже кабальные, так как при заключении договора будущий арендатор выплачивает значительную сумму будущему арендодателю в качестве обеспечительного взноса (или в качестве иного взноса) и ставится будущим арендодателем в неопределенное положение по поводу сроков заключения основанного договора аренды.

Как правило, в таких предварительных договорах отсутствует четкое согласование даты заключения основанного договора аренды, поскольку такая дата зависит от момента возникновения права собственности на строящийся торговый комплекс, от момента сдачи его в эксплуатацию. В связи с указанными обстоятельствами, момент заключения основного договора оттягивается будущим арендодателем на неопределенное, продолжительное время, что приводит к нарушению прав будущего арендатора, который уже понес значительные расходы и не может получить то, на что рассчитывал при заключении предварительного договора аренды, т.е. не может осуществлять предпринимательскую деятельность и лишен возможности извлекать доход.

Как же будущему арендатору защитить свои права? Может ли он отказаться от заключения основного договора аренды и требовать возврата уплаченных сумм? Ответы на эти вопросы мы найдем в действующем законодательстве РФ.

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Важно отметить, что предварительный договор, в котором не согласовано условие о его предмете, не признается незаключенным, если стороны приступили к его реальному исполнению, объект аренды передан арендатору, принят им и использовался.

Указание в предварительном договоре аренды приблизительных характеристик объекта аренды, в том числе неполного адреса, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если стороны описали объект настолько подробно, насколько это было возможно, в том числе с использованием поэтажного плана.

Необходимо учитывать, что в соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 №6616/12 по делу №А55-8370/2010, требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости законодательство не содержит. Пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 также указывает на то, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В соответствии со ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из указанных положений законодательства, предварительный договор должен содержать четкое условие о моменте заключения основанного договора, однако отсутствие такого условия, не влияет на действительность такого предварительного договора, а лишь приводит в действие положение п.4 ст.429 ГК РФ.

Как правило, в предварительных договорах аренды коммерческих площадей в строящихся торговых центрах, момент заключения основного договора аренды привязан либо к открытию торгового центра, либо к моменту сдачи торгового центра в эксплуатацию, либо к моменту возникновения права собственности на такой объект, т.е. делается указание на событие, которое может наступить только с вероятностью. Безусловно, для будущего арендатора такие условия являются неприемлемыми и влекут значительные финансовые потери, в связи с чем, утрачивается интерес к заключению основного договора аренды.

Таким образом, будущий арендатор при истечении срока, установленного в предварительном договоре или по истечении срока установленного в п.4 ст.429 ГК РФ, вправе требовать возврата от будущего арендодателя всех уплаченных ему сумму в качестве неосновательного обогащения, а также процентов за пользования чужими денежными средствами. Кроме того, если в связи с неисполнением будущим арендодателем обязательств по предварительному договору, будущий арендатор понес убытки, они также подлежат взысканию со стороны допустившей нарушение предварительного договора.

Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А., 03.01.2016г., г.Иркутск

юридическая консультация,

помощь адвоката по договорной работе в Иркутске по тел.8950-100-89-25